殷曦艳、侯斌博、张国伟、路笛委员：

　　贵委员提出《关于通过立法程序制定庆阳市物业管理办法的提案》收悉后，详阅提案的内容和起草的“庆阳市住宅物业管理办法”条款，认真分析，梳理，我局认为提案反映的问题属实存在，建议也切合实际，有些可以采纳补充到我局制定的《庆阳市住宅物业管理办法》和《关于加强全市物业管理服务工作的意见》中，使办法和工作意见更加完善，更具有可操作性。现将提案建议答复如下：

　　一、主要工作情况

　　2014年5月，我局组织相关科室人员认真调研庆阳市物业管理存在实际问题，查阅国务院《物业管理条例》和《甘肃省物业管理办法》等有关法律法规。起草制定了《关于加强全市物业管理服务工作的意见》和《庆阳市住宅物业管理办法》。2014年8月，提交市政府常务会议审议未果，至今未能正式出台。今年，全市“两会”上，人大代表建议和政协委员提案聚焦全市物业管理混乱和体制不顺的问题。因此，5月份我局采纳了人大代表和贵委员的意见建议，再次修改后提请市政府出台这两项制度，切实规范全市物业服务管理工作。

　　二、办法的主要内容

　　《庆阳市住宅物业管理办法》主要依据国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》和我市实际，从操作层面进行了具体、细化，涵盖了贵委员提出须具有的主要内容：一是物业管理体制。市房管局负责全市物业服务指导监督管理；区住建局和各县房管局负责本辖区内物业服务指导监督管理；乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建及备案工作。二是业主及业主大会。业主确定，已办理产权登记的，凭产权证确定；未办理产权证的，凭购房合同确定；未出售房屋的建设单位；产权共有人为业主；一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上，或者达到30%以上不足50%，但首套房交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主委员会。筹备组由业主代表、建设单位、物业所在地社区（居委会）或村委会、乡（镇）人民政府或街道办事处、物业管理行政主管部门代表组成。小区业主人数在100户以上（含本数）的，可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主委员会、物业服务企业、社区（居委会）或村委会三方应当建立定期接待制度，听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。三是住宅专项维修资金管理。市住建局和市财政局印发了《庆阳市住宅专项维修资金管理办法》，2015年1月1日执行。并将缴纳维修资金作为住房初始登记的首要条件，对近年来开发企业滞留或挪用的维修资金进行全面清缴。对未建立或未按标准缴存专项维修资金的住宅，按有关规定予以建立或补充。四是物业服务用房管理。办法中规定建设单位应按小区建筑总面积的2‰-3‰规划配建物业服务企业用房，但不能低于40平方米；按20平方米规划配建业主委员会用房。建设单位申请规划许可证时，附图应当注明物业管理用房具体位置，规划部门予以审核。建设单位在申请房屋初始登记时，应当提交物业用房幢号、室号、建筑面积等资料。建设单位不得擅自变更物业管理用房位置，也不得分割、转让、抵押。五是小区公用部位和公共场地管理。物业管理用房；门卫房、监控室、垃圾箱房、共用地面、共用走廊，物业管理区域内按规划配建的机动车（非机动车）车位等设施，物业管理区域内的共有绿化、道路、场地，建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业，其他依法归业主共有的设施设备。建设单位申请房屋所有权初始登记时，应当提出规定的配套设施设备登记申请，由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。属于经营性的公共配套设施，产权归投资人所有，但交付使用后应纳入住宅小区统一管理。六是建立住宅建设工程质量保修制度。按照统一交存、归属不变、专款专用、政府监管的原则，要求开发企业在办理房产证前，将收取的工程质量保修金缴存到市、县房管部门指定的银行专户进行监管，确保修期内按期维修。七是法律责任。建设单位在物业管理区域内不按规定配建物业管理用房的，由市、县房地产管理部门责令其限期改正，给予警告，并处10万元以上50万元以下罚款；建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由市、县房地产管理部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。建设单位未将工程质量保修金缴存指定银行专户的，由市、县房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上5万元以下的罚款。

　　贵委员提出的小区共用场地（健身场地、红包喜事办理场地、业主大会会议场地、小区组织建设场地）的规划留置条款以及成立业主维权协会问题不属于我局职能范围。

　　最后，非常感谢贵委员对我市物业管理工作给予的关心和支持，并热忱欢迎贵委员对我市物业管理工作多提宝贵意见和建议。

　　庆阳市房地产管理局

　　2015年6月10日