胡雪涛、雷兼博、朱照华代表：

　　贵代表提出“关于规范小区物业管理的建议”已收悉,局主管领导组织相关科室反复学习理解，并深入住宅小区就物业管理进行了调研座谈，普遍认为建议反映的问题切合实际，是全市住宅小区普遍存在的问题。提出的四条建议，对于规范全市住宅小区物业管理服务具有非常重要的指导意义，现将落实建议的一些措施办法答复如下：

　　一、关于物业收费问题。目前我市物业服务收费标准依据甘肃省物价局，甘肃省建委甘建房地〔2000〕61号和甘肃省物价局，甘肃省建设厅甘建字〔2007〕187号和甘价服〔2007〕137号文件的通知精神实行收费管理工作。我市在前期物业管理服务过程中，物业服务企业收费项目和收费标准的申报审批程序是：一是物业服务企业经工商管理机关批准，办理注册登记，领取营业执照。二是物业服务企业经有审批资质权限房地产行政主管部门资质认证，领取物业服务资质证书。三是依据各类物业服务收费等级考核标准，结合小区建设情况和物业服务企业向产权人、使用人提供服务项目和内容，拟定小区服务收费等级。四是对资料齐全的物业服务单位，按照拟定的小区物业服务收费等级，向物价部门提出书面申请报告，由物价部门按照有关规定进行现场考核，在充分听取产权人和使用人的意见后，确定物业服务收费等级和收费标准。物业服务企业持物价部门核发的“甘肃省经营性收费许可证”，实施各类收费，并做到亮证收费。成立了业主委员会的小区，召开业主大会协商收费项目和收费标准，与物业服务企业签订物业服务合同，报请物价部门备案，方可收费。

　　二、关于环境卫生问题。反映的是过去机关单位的自建住宅经多次转让，大家对小区没有管理意识，特别是没有成立业主委员会的小区普遍存在环境卫生脏乱差。另外，老旧住宅小区基础设施较差，普遍存在水、电、道路、供暖、路灯、垃圾处理等配套设施不完善的问题，达不到物业服务的条件。对没有达到物业管理条件的小区，要实行水、电、暖、气“一户一表一卡”管理改造，落实收费到户措施。市（县）区利用棚户区改造，对老旧楼区，配套设施不健全的住宅小区，由政府统筹进行论证，采取“政府补一点、产权单位拿一点、住户出一点”的多方筹资办法，分期进行改造，完善配套设施，逐步达到物业管理的条件，化解物业管理中存在的各种矛盾问题。对新建小区，要完善垃圾集中站或者配备垃圾桶，物业服务企业要做到日产日清，不过夜，改善居民居住环境。

　　三、关于停车位问题。代表们反映老旧楼区停车位存在规划“先天不足”问题，建议成立小区业主委员会，利用小区空地规划好停车位改造方案，经业主大会同意，报请规划部门同意改造，化解停车难问题。对新小区停车位，根据《物权法》第七十四条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条，第7条都做了明确解释。另外，业主委员会和物业服务企业要加强车辆监管。一是小区要规划好现有的空地画停车位，让业主做到有序停放。二是利用门禁系统，杜绝小区外来车辆的停放过夜，化解停车难，减少停车矛盾纠纷。

　　四、关于治安问题。根据国务院《物业管理条例》对安全防范的定义是物业服务企业协助政府相关部门，为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。包括出入管理、安防系统使用、维护和管理，施工现场的管理、公共设施设备的看护管理，配合政府开展社区管理等工作。对部分小区门岗存在问题，我们将在整顿检查的过程中，督促尽快设立门岗执勤，并制定门岗执勤制度，建立门岗执勤记录，对可疑人员做盘问，阻止无关闲杂人员进入小区，对外来人员出入登记。建立小区车辆档案，机动车凭卡出入，有车辆进出登记记录，机动车停放有值班人员巡视，并有巡视记录，使小区车辆停放整齐，无乱停放，无堵塞消防通道的行为。没有安装监控设施的小区要尽快安装监控设施，已安装监控设施的小区要熟练掌握监控系统的功能和操作方法，认真监视监控画面，定期保养并记录。

　　五、关于基层民主问题。代表们在建议中反映的基层民主问题主要是宣传不到位，我们将通过新闻媒体和我局在庆阳房产网、庆阳市建设网，广泛宣传国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）和市委组织部、市民政局、市住建局联合印发了《关于建立实行社区物业管理“三位一体”工作机制的通知》精神。通过宣传达到三个目的：一是让广大业主了解国家和省市的物业管理法律制度，运用法律武器保护自己的利益，更充分地行使业主权力，规范物业服务企业、业主、业主委员会的行为，协调共同利益关系。二是明确物业服务企业、业主、业主委员会之间的权利和义务。三是各方面形成合力，共同成立业主委员会，监督物业企业服务工作，维护小区良好秩序。

　　贵代表针对物业管理服务等方面提出了4条建议，其中前3条建议，现切合实际，又有较强的针对性，我们在今后的物业管理服务工作中认真采纳，努力做好物业管理服务方面法律法规以及政策的宣传、指导监督、逐步规范物业管理服务工作。建议中第4条强化小区规划报批的审批力度不属于我局的职能范围。

　　最后非常感谢贵代表对我市物业服务工作的关心和支持，并热忱欢迎贵代表对我们的工作多提宝贵意见和建议。

　　庆阳市房地产管理局

　　2015年6月10日